Fondo Plural Partners: Caso de inversión en Seaport Entertainment ($SEG)
Visión general de la inversión
A pesar de la complejidad de la base de activos de Seaport Entertainment y del rendimiento decepcionante de algunas propiedades, Plural Partners considera que $SEG es un activo infravalorado con potencial para realizar un valor significativo en los próximos tres años.
¿Por qué $SEG?
Plural Partners considera que $SEG es una oportunidad que se ha pasado por alto debido a la venta indiscriminada tras la escisión. Consideran que el precio actual es un punto de entrada convincente, con una combinación de protección a la baja por el valor de los activos y un potencial alcista por las mejoras operativas y la gestión estratégica.
Los factores clave de las perspectivas alcistas incluyen:
- Valor sustancial de los activos: $SEG cotiza a una fracción del coste de inversión de sus activos.
- Cambio operativo: El nombramiento de un director general experimentado especializado en hostelería y entretenimiento.
- Alineación estratégica: Un gran compromiso interno indica confianza en las perspectivas de $SEG.
Visión general de la empresa
Seaport Entertainment es el resultado de una escisión de Howard Hughes, diseñada para separar los activos menos deseables en una entidad independiente. La cartera incluye:
- Pier 17: Un complejo de uso mixto en Nueva York con oficinas, restaurantes y una sala de conciertos en la azotea.
- El Edificio de Hojalata: Un patio de comidas de alta gama que se enfrenta a retos operativos.
- 250 de la calle Water: Un solar urbanizable con todos los derechos en Manhattan.
- Activos varios, incluido un equipo de béisbol y derechos aéreos.
Tesis de inversión
- Profunda oportunidad de valor: $SEG cotiza a aproximadamente 0,25 $ por dólar invertido en sus activos, lo que crea un posible error de valoración debido a la complejidad del mercado y a la falta de atención de los inversores.
- Potencial de cambio: La nueva dirección, encabezada por Anton Nikodemus, con experiencia en entretenimiento y hostelería, está aplicando planes para revitalizar el Muelle 17 y optimizar las operaciones del Edificio de Latón.
- Confianza interna: Pershing Square, un importante accionista, se ha comprometido a apoyar a $SEG mediante la emisión de derechos y ha garantizado la sobresuscripción, fijando de hecho un precio mínimo para las acciones.
Valoración y rendimientos esperados
- Capitalización bursátil actual: ~330 millones de dólares
- Efectivo neto después de los derechos: 50 M$.
- Valor histórico de la inversión: ~1.500 millones de dólares
- Caso base: Plural Partners espera que la monetización de los activos y las mejoras operativas desbloqueen un valor significativo, con el objetivo de obtener rendimientos multimillonarios en tres años.
Riesgos
- Desafíos operativos en propiedades clave como el Edificio de Hojalata.
- Continúa la débil demanda de oficinas en Nueva York.
- Dilución potencial de las ofertas de derechos respaldadas por información privilegiada.
Conclusión
Plural Partners cree que $SEG representa una oportunidad asimétrica de riesgo-recompensa, con una sólida base de activos, un prometedor potencial de cambio de rumbo y una importante alineación con la información privilegiada. Este valor ejemplifica el interés de Plural Partners por las joyas ocultas y la creación de valor a largo plazo.
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