Plural Partners 基金：Seaport Entertainment ($SEG) 投资案例
投资概述
尽管 Seaport Entertainment 的资产基础非常复杂，而且一些物业的表现也不尽如人意，但 Plural Partners 仍认为，SEG 的价值被低估了，未来三年内有可能实现重大价值。
为什么是 SEG？
Plural Partners 认为，由于分拆后的肆意抛售，SEG 公司的机会被忽视了。他们认为目前的价格是一个令人信服的入市点，既有资产价值带来的下跌保护，又有通过改善运营和战略管理带来的上涨潜力。
看涨前景的主要驱动因素包括
- 巨大的资产价值：$SEG 的资产交易价格仅为投资成本的一小部分。
- 业务转型：任命一位经验丰富的首席执行官，专门从事酒店和娱乐业。
- 战略调整：大量内部人员的投入预示着对 SEG 前景的信心。
业务概览
Seaport Entertainment 是霍华德-休斯公司（Howard Hughes）分拆的结果，旨在将不太理想的资产分离出来，成为一个独立的实体。投资组合包括
- Pier 17 ：纽约市的一个多功能开发项目，包括办公空间、餐厅和屋顶音乐会场。
- The Tin Building：面临运营挑战的高端美食广场
- 250 Water Street：位于曼哈顿的一块完全有权开发的地块。
- 杂项资产，包括一支棒球队和航空权。
投资主题
- 深层价值机会：$SEG 的交易价格约为其资产投资的每一美元 0.25 美元，由于市场复杂性和投资者缺乏关注，可能会造成定价错误。
- 扭亏为盈的潜力：安东-尼科德莫斯（Anton Nikodemus）领导的新管理层拥有娱乐和酒店方面的专业知识，正在实施振兴 17 号码头和优化锡大楼运营的计划。
- 内部人士的信心：大股东 Pershing Square 承诺通过供股支持 SEG，并保证超额认购，这实际上为股票设定了底价。
估值和预期回报
- 当前市值：约 3.3 亿美元
- 权益后净现金：5,000 万美元
- 历史投资价值：约 15 亿美元
- 基本情况：Plural Partners 预计，资产货币化和运营改善将释放出巨大价值，目标是在三年内实现多倍回报。
风险
- Tin Building 等主要物业的运营挑战。
- 纽约市对办公空间的需求持续疲软。
- 内部人支持的供股可能造成稀释。
结论
Plural Partners 认为，$SEG 代表了一个非对称的风险回报机会，它拥有坚实的资产基础、有望扭亏为盈的潜力以及重要的内部人结盟。这只股票体现了 Plural Partners 对隐藏瑰宝和长期价值创造的关注。
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